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北京楼市“十一”成交同比上?212%!真反弹还是昙花一现?

提要?“金九银十”一直都是传统房地产市场销售旺季,按照以往惯例,房企会以降价促销等诸多手段抢收业绩,但从今年北京楼市表现看,“金九”成色略显不足?/div>咪乐|屋|直播 ʱһʮ˹ũתԺ֤ô

  “金九银十”一直都是传?a href="http://news-dichan-sina-com-cn.monaghanpost.com/" target="_blank">房地?/a>市场销售旺季,按照以往惯例?a href="http://news.dichan.com.monaghanpost.com/news/04.html" target="_blank">房企会以降价促销等诸多手段抢收业绩,但从今年北京楼市表现看,“金九”成色略显不足?/p>

  北京市住建委网签数据显示?月新建住宅网?841套,相比8月和7月网签同比下?9.11%?1.41%;二手住宅网?2575套,?月骤减超3000套,下降幅度?1%。与今年3月份最高点22172套相比,成交套数减少?万套,下降幅度高?3%?/p>

  中原地产首席分析师张大伟表示,北京楼市已经明显进入下行通道,要警惕市场急速下调后出现价格战,按照目前情况,大部分企业对第二轮集中供地积极性不大,市场全面降温,企业资金链压力越来越大。这种情况下,不排除部分新入?a href="http://news.dichan.com.monaghanpost.com/news/13.html" target="_blank">项目开始出现价格战的可能性?/p>

  9月二手房成交骤减3440?/strong>

  ?月目前成交情况来看,北京二手房市场已正式开启“下行通道”?/p>

  北京市住建委网签数据显示,近3个月来北京市二手房网签量逐月下降?月?月?月二手住宅网签分别为17855套?5942套以?2575套,9月二手住宅网签环?月下降近30%,环?月下?1%?/p>

  这一数据,与今年3月份最高点22172套相比成交套数减?597套,下降幅度高达43.3%,近乎腰斩。相?020??7259套网签量,同比成交降幅达27%,为18个月以来的最低点?/p>

  市场降温的背后是政策调控的不断加码。今年以来,北京整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房市场信贷全面收紧以及二手房成交指导价等政策接连落地,二手房市场正在成为房地产调控的主战场?/p>

  从监管层面来看,二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳杀伤力超乎想象,二手房交易周期被加长,二手房成交活跃度下降?/p>

  “二手房房贷放款太难了,一般都超过3个月,大家都在排队,排多久不知道,很多银行额度可能要等明年了。”一位中介机构经理表示,目前北京多家银行分行以及支行均表示已无房贷额度。同时,资质审核也日益趋严,部分银行表示客户有未还清消费贷或信用贷的,有可能会影响房贷审批额度,甚至不能通过审批。审批时间和放款周期延长,将直接影响到购房者买房热情,甚至部分购房者暂时失去贷款资格,基本上限制了超一半购房需求?/p>

  此外,受银行信贷收紧影响,贷款利率正在走高?月开始,全国房贷利率全面止跌回升。据CRIC调研数据?021?月全国首套房平均房贷利率5.46%,较2020年底上涨23BP,二套房贷款平均利率5.83%,较2020年底上涨29BP?/p>

  “二手房市场信贷收紧,全面抑制换房客户。”张大伟表示,网签数据相对滞后,特别是最近各地开始加强二手房价格管控,很多城市公布的网签成交量开始滞后市场,实际市场跌幅比网签更大?/p>

  在他看来,二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市二手房占比高,当下贷款周期已经超?个月,年内放款难情况持续下,市场成交量不断减少,包括深圳等城市成交量已经是多年最低点?/p>

  除此之外,二手房挂牌量也在上涨。截至目前,链家二手房挂?8848套,9月整体挂牌量?月份多了?0%。“在售房源变多,供需关系变化,价格也会松动。”一位在北京朝阳区从事售楼工作的置业顾问分析道,除价格因素外,二手房市场变化也已经影响到新房市场,因北京存量交易占比较高,卖一套二手房再买一套新房连环单较多,二手房不出,新房难进,交易只能暂时搁置?/p>

  新房市场量价齐跌

  “金九”期间,北京二手房降温明显,新房市场也同样遇寒?/p>

  58安居客房产研究院数据显示,重点监测的63个城市中,有55个城?月新房成交量出现同比下滑,下滑幅度平均达47%。其中,一线城市平均下滑幅度为49%,二线城市除西安出现小幅长外,其?1个城市平均下滑幅度为44%?8个三四线城市中,除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外,其?1个城市全线下滑,下滑幅度达到50%?/p>

  以北京为例,今年9月,北京市商品房新增供应9632套,环比上月上涨130%,但成交数量、成交面积及成交金额却出现不同幅度下滑?841套商品房成交,环比上月下?4%,同比下?1%;成交面?0.12万平方米,环比下?%,同比下?1%;成交金?25.25亿元,环比持平,同比下降4%?/p>

  即使是“中秋”假期,折扣促销活动频出,新房市场成交也未见明显起色。北京中秋小长假前两天,新建商品房住宅网?34套,二手房住?61套;对比来看,今年端午小长假前两天,新建住宅网签351,二手房住宅227套。相?个多月时间,新建住宅成交量下?3%,二手房住宅下降29%?/p>

  据中房报京津冀记者了解,在此期间,北京部分偏高端系产品但销售情况不佳的楼盘也在降价促销。北京朝阳东南部推出的一口价特惠房,优惠下来,每套直?50万元;北京北部某别墅项目“中秋节”推出的特价合院,总价优惠121万元;除此之外,还有个别楼盘出现了每平方米降?000?6000元出售情况,这对市场上的竞品造成极大压力?/p>

  “金九银十”期间,房企在营销方面除了通过推出特价房、房源加推、砸金蛋、送家电等打折促销活动外,往往会恢复对渠道使用,并提高渠道费用点位?/p>

  据业内人士透露,北京东南部某楼盘为了抢夺市场上有购买能力客源,给中介带客的渠道费点位高?0%,这是极为少见现象,可见其对现金流渴望程度和销售压力之大?/p>

  市场真反弹还是昙花一现?

  “金九”结束,“银十”已至。随着北京5月份首批集中供地的新盘陆续拿证,在短兵相接的楼市里,各家房企加推狂销,一场房产盛宴跃然纸上?/p>

  据不完全统计?月北京共?5个项目取得预售许可证,预计将有超8000套房源为“银十”储备上新,成为2021年里获批新盘最多的月份?/p>

  据安居客房产研究院统计,今年“国庆”假期,北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米,成?482套,分别同比上涨936%?212%。相比之下,上海新房成交套数725套,同比?6%;广州新房成?12套,同比?0%;深圳新房成?081套,同比?63%。从四个一线城市新房成交数量看,北京热度相对较高?/p>

  安居客房产研究院分析师许之静认为,在楼市长效机制调控下,各地城市新房市场呈现较明显差异,三线城市、二线城市、一线城市市场对政策的反应程度,主要呈现出从强到弱的梯度下滑特征。个别城市如北京、深圳楼市出现“国庆”前3天集中网签的情况,造成整个长假楼市数据同比变化较大,不排除是受前期成交房源?0月集中网签影响?/p>

  除此之外,业内人士分析,今年“国庆”北京楼市热度之所以会稳中有升,在于自去年以来限购限贷政策保持稳定,北京房价涨幅并不大,市场需求仍保持较强购买力。从供应主力来看,目前新房主要为5月首批集中供地项目,这些项目为了跑量和回款,在“国庆”期间没有提价太多,大多是以价换量。所剩无几的在售限竞房项目,以相对实惠价格吸引了大量刚需抓紧上车,使库存在较短时间内得到去化?/p>

  集中入市的新盘虽使楼市出现短暂热销局面,不过从房地产调控愈加频密趋势看,安居客房产研究院预测,到2021年年底,调控将从严不变,市场“退烧”难免,传统“金九银十”特有开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现?/p>

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