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急刹车!多城土拍延期后迎来重大调æ•?/h1>
提要:整体来看,首批“两集中”供地试水后,多地土拍“急刹车”,并且快速调整规则,足以看出“稳地价”的决心和毅力ã€?/div>

  控制面包价格,得从面粉入手ã€?/p>

  åœ?a href="http://news-dichan-sina-com-cn.monaghanpost.com/" target="_blank">房地äº?/a>界,面包是住房,面粉则是土地。如何抑制“面粉”价格?“两集中â€?注:集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年åˆ?批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动)成为主要手段ã€?/p>

  不过,首批“两集中”供地开拍之后,第二批“两集中”土拍却被多个城市叫停,可谓踩了一脚“急刹车”ã€?/p>

  延期之后,多城又陆续发布新规。跟之前相比,部分城市土拍规则出现重大调整,目标却只有一个,依然是抑制地价ã€?/p>

  规则调整之后,一般地块溢价率上限下调,同时多个城市根据自身需求,定制了部分土拍规则。在业内人士看来ï¼?2座热点城市的“两集中”土拍规则进入â€?.0时代”,以更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用ã€?/p>

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  2021年初ï¼?2个城市先后出台供地“两集中”政策ã€?2城均为核心一二线城市,分别是北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡ã€?/p>

  上述城市是经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区,住房需求旺盛ã€?020年,22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%;销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%;住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%。与此同时,全国头部房企均重仓布局22城ã€?/p>

  能否成功稳住地价ï¼?2城无疑是关键ã€?/p>

  “两集中”能同时供应大量土地ï¼?a href="http://www.dichan.com.monaghanpost.com/companys/040000/" target="_blank">开发商资金承压,难以同时拿下多块土地,也很难在多个城市“四面出击”,地价上涨的动能消退;同时供地也意味着项目开盘时间“撞车”,能分散楼盘热度。此外,同时大量供地,也会削弱热点地块的影响力,地价也会得到控制ã€?/p>

  土拍新政的“预期效果”还有很多,但首批“两集中”却并未完全按照预定方向走。一是部分房企选择“躺平”,不愿意拿地,因部分城市限制房价,但土地溢价率高企,利润空间被压缩;二是首批“两集中”供地依然出现“地王”,多个城市热点地块楼面价记录再度被刷新,“面粉再次贵过面包”ã€?/p>

  “子弹飞了一会儿”,新的调整必然全面启动。自8月初开始,先后有深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南、杭州官宣叫停土拍,北京、广州、南京、宁波虽未官宣,但实际已经延迟了,也就是说,至少æœ?2个城市第二批集中供地延期ã€?/p>

  土拍延期,目的只有一个,调整规则ã€?/p>

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  近期,土拍延期之后,多个城市陆续发布土拍新规,意在纠偏ã€?/p>

  今年上半年,热点城市土地市场热度依然很高,地价溢价率高的问题仍比较突出,这显然有违“两集中”的初衷,调整供地规则势在必行ã€?/p>

  据媒体报道,在首批“两集中”供地之后,相关部门明确提出了土拍规则调整方向。根据要求,单宗住宅用地溢价率不得超è¿?5%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,严控城市楼面地价新高;在达到地价或溢价率上限时,不以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人ã€?/p>

  与此前的规则相比,调整全面回应了首批“两集中”土拍存在的问题,多数城市土拍新规正是沿着上述路径制定ã€?/p>

  其一,“限房价、限地价、竞品质”成为土拍新政“标配”。这主要针对三大痛点:一是房价和地价限制政策不协调,挤占利润空间,消解房企积极性;二是土地溢价率太高,让“两集中”政策走偏;三是“双限”都抵达上限后,需要更合理的附加规则,“竞品质”可以说是让利于民,相较于其他附加规则,也更为合理ã€?/p>

  其二,“马甲”不许再出现。首轮“两集中”土拍,部分开发商为了抢地,注册了很多马甲公司,多个身份拿地,增加拿地概率,推热土地市场。新土拍规则中,多个城市禁止马甲公司拿地。比如,成都、广州、杭州、合肥、深圳土拍新规明确,禁止马甲房企拿地ã€?/p>

  其三,土地溢价率被牢牢“卡死”。此举主要是为开发商留足利润空间,同时也能促进地价稳定,避免过热现象。溢价率被限制,“地王”也就不可能再出现。从多个城市调整情况来看,土地溢价率上限普遍降为15%,个别城市甚至将溢价率控制在10%以内ã€?/p>

  其四,“摇号”成为土拍新手段。“双限”比拼难分胜负,除了“竞品质”,还有城市选择更简单粗暴的方式,直接“摇号”。比如,南京、成都、广州、合肥、深圳等城市,在土拍新规中,均加入“摇号”环节,拼完实力,拼运气。在部分热点城市,民众对“摇号”早已熟稔,这回该轮到房企了ã€?/p>

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  8æœ?1日,武汉赶在“两集中”预定时间内,发布“两集中”出让公告,共出让土åœ?1宗,起始价总额çº?91.72亿元,项目将åœ?0æœ?日至10日两天集中揭牌,并按相应规则陆续安排成交ã€?/p>

  与首批“两集中”供地政策不同,武汉此次也采取“限地价、限房价、竞品质”的主流方式,“竞品质”作为本次“两集中”出让的核心目标,引导市场从价格竞争向质量竞争优化ã€?/p>

  武汉土拍新规如何实施?一是重启地价“熔断”,土地溢价率上限正æ˜?5%;二是“限房价”,房屋销售备案价格,要参考上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价;三是“竞品质”,简单来说,先比较房企的“品质”,有多个维度可以比拼,实力越强胜算越大。再比较房屋品质,谁拿出的方案更好,谁就更可能胜出;四是“一地一策”,确保项目顺利出让ã€?/p>

  整体来看,首批“两集中”供地试水后,多地土拍“急刹车”,并且快速调整规则,足以看出“稳地价”的决心和毅力ã€?/p>

  接下来的“两集中”供地,更多城市将继续收紧土拍规则,而“双限”模式的推行,必然导致房企盈利空间的受限,将使地价、房价更趋稳定。随着拿地难度逐步增加,第二批“两集中”土拍有望降温ã€?/p>

  参考资æ–?/strong>

  《降地价、降房价ï¼?个城市公布土拍新规,楼市4个没想到!》,城市财经ï¼?021.08.30

  ã€?0城集中供地规则生å?土拍进入â€?.0时代”》,中国经营报,2021.08.28

  《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公å‘?武告å­?2021å¹?12号》,武汉市自然资源和规划局ï¼?021.09.01

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